Territorio

Le principali trasformazioni urbane in corso di attuazione a Milano, che cambieranno la struttura della città nel prossimo decennio, oltre a offrire spazi per le sedi delle imprese, vanno nella direzione di una sempre maggiore integrazione tra funzioni residenziali, terziarie e di servizio pubblico.

In particolare, tra le principali trasformazioni monitorate si evidenzia la presenza di funzioni pubbliche nell’ambito dell’alta formazione, della sanità e della ricerca, capaci di catalizzare investimenti privati: Human Technopole, IRCSS Galeazzi e Università Statale a MIND, la Città della Salute a Milanosesto, il nuovo campus IED nell’area Mercati Generali, l’estensione del campus del Politecnico in Bovisa, e funzioni di residenzialità universitaria nella fase post-Olimpiadi allo Scalo Porta Romana. 

Un significativo dinamismo caratterizza anche gli investimenti sulle sedi aziendali, dove si ritrova la natura economica polisettoriale del territorio metropolitano: accanto al nuovo sito produttivo di Vetropack a Boffalora Sul Ticino e alla nuova sede uffici di ENI a San Donato, solo per citare alcuni casi senza pretesa di esaustività, si segnalano importanti investimenti anche in immobili per la logistica, data center e hotels. In tutte le asset class, investitori e utilizzatori sono sempre più orientati verso immobili dalle elevate caratteristiche di efficienza energetica e sostenibilità (certificati con alti standard BREEAM/LEED).

I dati sul mercato degli immobili d’impresa riflettono le numerose esigenze di cambiamento localizzativo da parte delle aziende. I cambiamenti organizzativi e la riconfigurazione delle produzioni stanno spingendo le imprese verso la ricerca di nuovi spazi, possibilmente caratterizzati da buone performance di efficienza energetica e situati in location dall’alta accessibilità, in linea con le strategie aziendali in materia di sostenibilità.

Nel complesso della Città metropolitana di Milano, le transazioni di immobili d’impresa nell’ultimo anno sono in crescita sia rispetto al 2021, sia rispetto alle medie del decennio 2011-2021. Nel 2022 le transazioni di capannoni sono state 960, mentre nel decennio precedente la media annua era pari a 640; le transazioni di uffici sono state 1.714, contro una media annua del decennio precedente di 1.250 transazioni.

Per quanto riguarda il mercato degli uffici nel Comune di Milano, nel 2022 il volume di compravendite è stato pari a 1.221 unità transate (+4,9% annuo), confermando il trend crescente post pandemia e recuperando il livello del 2019.

I prezzi e canoni di Milano città sono assestati su una scala del tutto diversa rispetto al resto della Città metropolitana, con valori pari a oltre 3 volte la media del resto del territorio: il prezzo medio massimo degli uffici a Milano città è di quasi 5 mila euro al metro quadrato, mentre nella Città metropolitana (escluso il Comune di Milano) è di quasi 1,5 mila euro al metro quadrato.

Il mercato milanese ha attirato nel 2022 circa 5,2 miliardi di euro di investimenti immobiliari corporate, pari al 44,4% del totale investito a livello nazionale. In particolare, il mercato degli investimenti corporate in immobili direzionali (pari al 75% del totale), che si riteneva potesse subire gli impatti negativi dei nuovi modelli organizzativi post-pandemia, si sta dimostrando finora resiliente, sebbene siano possibili dei rallentamenti dovuti allo scenario finanziario sfavorevole agli investimenti.

Il mercato direzionale milanese continua a mostrare buone performance. Nel 2022 sono stati assorbiti quasi 500 mila mq di spazi ufficio. La forte domanda di spazi di qualità Grade A mantiene elevati i canoni di locazione prime. Nel 2022 sono stati consegnati circa 278 mila mq di uffici nuovi e ristrutturati; di questi, il 59% erano già stati locati prima della fine dei lavori.

La città di Milano è una meta sempre più attrattiva a livello turistico, affiancando al tradizionale turismo business anche un crescente turismo leisure. In quest’ottica, il segmento immobiliare destinato all’hospitality si sta rivelando particolarmente dinamico, raccogliendo l’interesse di investitori immobiliari e di operatori, soprattutto per hotel di fascia alta.

Il 2022 ha rappresentato un anno record per il settore alberghiero milanese con riferimento alle transazioni immobiliari: sono state 22 le transizioni in un anno, con un incremento del +49% rispetto al 2021 portate a termine prevalentemente da banche, fondi immobiliari e investitori internazionali. Inoltre, sono stati rilevati 156 milioni di euro di investimenti da parte di investitori istituzionali, pari a circa il 12% del totale degli investimenti nel settore a livello nazionale. Milano è, infatti, inserita nei maggiori 15 mercati europei per investimenti nel settore ricettivo e si prevede che possa consolidare questo ruolo anche in vista delle Olimpiadi Invernali 2026.

Il report completo è disponibile al link.