Report Your Next Milano

Il confronto internazionale si conferma la cifra distintiva di Your Next Milano, che considera, oltre a Milano, dieci città rilevanti nel network economico globale, pur con identità e funzioni diverse. Il benchmark include aree urbane più prossime come Amsterdam, Barcellona, Berlino, Londra, Monaco, Parigi e modelli extra europei quali Chicago, New York, San Francisco e Tokyo.

L'analisi verte su tre cardini, ossia percezione, attrattività e performance economica, intrinsecamente legati tra loro per influenze reciproche. Si aggiunge, in questa edizione, un approfondimento sul mercato immobiliare commerciale, sempre in termini comparati, per misurare attrattività e dinamicità delle piazze analizzate. 

Da queste quattro angolazioni i numeri del 2023 e della prima parte del 2024 delineano l'immagine di una città in chiaroscuro, che dopo aver reagito meglio di altre a uno degli eventi globali più destabilizzanti di questo secolo, sta vivendo una fase di transizione e incertezza: la nuova normalità chiede di potenziare i fondamentali e spingere sulle traiettorie in ‘chiaro’, per evitare il rischio che gli eventuali ritardi accumulati diventino nodi strutturali ‘in scuro’ rispetto ai peer.

L'analisi di Milano parte dalla percezione, fornendo una lettura della città così come appare e si racconta esternamente. Attraverso le lenti di 33 ranking internazionali realizzati da diversi osservatori e istituti di ricerca, si esamina Milano nel confronto con i 749 territori urbani del mondo censiti dai ranking e con le 10 città benchmark scelte in questo studio. 

Il primo indicatore di percezione è la risonanza, che rileva la frequenza con cui un'area urbana compare nelle classifiche in analisi, quindi quanto questa sia considerata dall’esterno. Milano è presente nell’82% dei 33 ranking considerati, posizionandosi 25esima sulle 749 città complessivamente esaminate dai ranking (-4 posizioni nell'ultimo anno) e ultima tra i 10 benchmark selezionati, a pari merito con Barcellona (-10 posizioni). Le variazioni più rilevanti interessano, in positivo, Berlino e Monaco (salite rispettivamente al 6° e al 10° posto) e, in negativo, San Francisco (scesa al 15°); saldamente ai vertici, con piena risonanza, ci sono Londra, New York e Parigi. Pur confermandosi nella cerchia delle maggiori città globali, l’arretramento della notorietà di Milano, così come le variazioni degli altri territori, sono dovute anche da un movimento verso l’alto di città quali, ad esempio, Beijing, Dublino, Melbourne, Vancouver, nonché Roma (che sorpassa Milano e per risonanza sale al 20esimo posto).

Il secondo indicatore di percezione è il posizionamento, che misura la valutazione finale in termini comparati rilevata dai ranking, sintetizzando quindi 'come si parla' di una città nella media delle classifiche considerate. Milano figura mediamente alla 107esima posizione, ultima tra i benchmark e stabile rispetto allo scorso anno nel confronto sul campione chiuso1. Tra i peer, rimangono sostanzialmente invariate per posizionamento medio anche Barcellona (87esima) e Berlino (72esima), mentre scende con evidenza solo Amsterdam (62esima). Avanzano tutte le altre: Tokyo (38esima), Londra (58esima), New York (66esima), Parigi (66esima), Monaco (69esima), San Francisco (70esima) e Chicago (77esima).

Approfondendo gli ambiti misurati dai 33 ranking internazionali, anche quest'anno Milano è ben percepita come meta turistica e per eventi sportivi (13esima a livello globale), come città centrale nelle reti globali e place for business (27esima) e nell’ottica di una visione pluridimensionale (54esima). In tutte le dimensioni la città rimane, però, sostanzialmente ferma e, nella seconda e terza menzionate, penultima e ultima tra i peer. Al contempo, tra i suoi punti di forza, Milano avanza sul fronte dell'ecosistema innovazione (44esima), pur anche in questo caso rimanendo in fondo ai benchmark. Se, da un lato, gli ambiti di più alta percezione del capoluogo lombardo non registrano quindi variazioni nell'ultimo anno, evidenziando comunque una necessaria attenzione a non 'perdere terreno' rispetto alle aree urbane di confronto, dall'altro, gli elementi di debolezza seguono evoluzioni più differenziate. Migliora il posizionamento dei fattori costo-qualità della vita  (151esima) e mobilità-traffico (446esima), vulnerabilità che comunque accomunano anche tutti i 10 centri metropolitani scelti come peer. Pressoché invariata è la percezione per tematiche di green e smart city (95esima), mentre emerge un segnale d'allarme sul fronte hub talenti (59esima), unica dimensione a sperimentare un arretramento.

Per completare la valutazione della percezione di una città, a misure basate su ranking e quindi su valutazioni con un elevato grado di soggettività, è utile affiancare un indicatore diretto e, in un certo senso, universale come la popolarità su Google. Nel 2023 le città benchmark non hanno ancora recuperato il numero di ricerche web del 2019 a eccezione di Tokyo, che consolida e supera il livello raggiunto con le Olimpiadi 2021, a testimoniare ancora una volta il valore dei mega eventi come fattori chiave di marketing territoriale. Milano è ottava tra i peer, in discesa dalla sesta posizione che ricopriva prima del pandemia, ma con un trend di recupero di popolarità tra i più dinamici, essendo la terza città (dopo Parigi e Barcellona) con il divario di ricerche minore (-20,2%). Ai vertici per popolarità si confermano New York, Londra e Parigi. 

In particolare, disaggregando le ricerche web per categorie, nel 2023 Milano guadagna posizioni nelle tematiche 'Business & Industrial’ (sale al 4° posto), e 'Shopping’ (al 6°): si tratta di un'ulteriore evidenza della vocazione del capoluogo lombardo come ‘place for business’ e della notorietà internazionale in qualità di capitale della moda e del lusso.

Già da questa prima angolazione si definiscono zone di luci e ombre: Milano è la 25esima città più attenzionata al mondo dai ranking internazionali, ma il suo posizionamento medio complessivo, così come quello dei suoi punti di forza, rimane sostanzialmente stabile, diversamente da molte città del benchmark (e non) che avanzano e guadagnano terreno.

Alla percezione e popolarità di una città va affiancata la misurazione sistematica della capacità di attrarre e trattenere risorse preziose quali imprese, investimenti, persone e talenti, essenziali per la competitività e lo sviluppo economico-sociale di lungo termine.

La prima dimensione di attrattività sono gli investimenti diretti esteri.

Nel 2023 Milano attrae 49 nuove multinazionali estere, in calo del -31,9% dai picco del 2022, interrompendo così il trend di forte crescita degli ultimi anni e tornando sul livello minimo dal 2019. La contrazione riguarda tutte le aree urbane confrontate, con una maggiore intensità per quelle europee e con le sole eccezioni di Monaco (+65,6% rispetto al 2022) e Chicago (+10%). Mettendo in fila i benchmark, anche nel 2023 la meta più ambita è Londra, con 276 progetti greenfield, seguita da Parigi (148 progetti) e New York (142). Al quarto e quinto posto si trovano Berlino (113) e Monaco (106), poi Tokyo (90), Barcellona (76) e Amsterdam (71). Il nono posto è di Milano, appunto con 49 progetti, a pari merito con San Francisco. Infine, chiude la classifica Chicago (44).

La flessione sperimentata da Milano è interamente legata alla contrazione degli investimenti esteri dell’Europa Occidentale (che arretrano ovunque, tranne che a Monaco e Chicago) e nel capoluogo lombardo scendono al 59% del totale (dal 69% nel 2022). Nel contesto di fragilità europea, per Milano è penalizzante la minore attrattività verso le altre aree mondiali, specialmente il Nord America dove la quota pari al 14% è la più ridotta tra i peer europei.

Per settori, poi, Milano conferma un elevato grado di diversificazione. Inoltre, i nuovi investimenti sono principalmente negli ambiti IT-software (22%) e nei servizi alle imprese (18%) così come per gli altri peer, mentre risultano distintive le elevate concentrazioni nell’immobiliare e nella moda (con quote del 10% in entrambi i settori). In questa polisettorialità si evidenzia, tuttavia, la scarsa rappresentatività di alcune filiere di punta del territorio, come ad esempio il Life Science e la meccatronica.

La seconda direttrice di attrattività è verso gli studenti universitari. 

Nell’anno accademico 2022/23, a Milano gli iscritti sono 232 mila, in calo di un lieve -0,4% rispetto al periodo precedente. Allo stesso modo, si registrano flessioni ad Amsterdam, Monaco, Berlino e San Francisco.

L'andamento negativo è determinato da una contrazione nella componente nazionale, con 7 aree urbane del benchmark che registrano contrazioni comprese tra il -6,1% di San Francisco e il -1,1% di Milano (dove gli studenti italiani si riducono da 217 a 215 mila) e Monaco. Al contempo, quasi tutte le città di confronto vedono una maggiore apertura verso l'estero, con le uniche eccezioni di Barcellona e Tokyo. Gli studenti internazionali a Milano crescono del +9,6% (da 16 a 17 mila), il quarto incremento più marcato dopo Londra, Chicago e New York, le quali tuttavia beneficiano dell'essere anglofone. In termini di incidenza, la progressione di Milano risulta tuttavia ben più lenta delle altre metropoli: la quota di universitari internazionali raggiunge il 7,4% nel 2022/23, superando Barcellona (6,9%), ma rimane meno della metà della incidenza a San Francisco (15,9%) e Amsterdam (18,5%), circa un terzo di Monaco (20,8%), Berlino (20,5%) e Chicago (23,2%), addirittura circa un quinto di Londra (38,6%) e New York (40,9%).

Infine, come terzo indicatore di attrattività si analizzano i flussi turistici.

Il 2023 è un anno positivo in termini di visitatori che continuano ad aumentare in tutte le città benchmark: Milano, in particolare, segna l'incremento annuo più marcato, pari a +24,2%, e conta 7,6 milioni di arrivi secondo le statistiche ufficiali. I dati della Questura di Milano riferiscono per la città metropolitana un dato di arrivi più elevato che fotografa con più precisione gli alloggi privati in locazione ad uso turistico: secondo questa fonte alternativa, i turisti nel 2023 sono superiori al pre pandemia, ma il posizionamento relativo di Milano rispetto ai peer si mantiene invariato.

Tornando ai dati delle statistiche ufficiali che permettono la comparazione internazionale, nessuna città del confronto colma il divario con il 2019: solo Parigi si avvicina al livello di turisti del pre-pandemia (-0,5%), mentre il capoluogo lombardo rimane distante del -5,3%.

Sempre nel confronto con il pre-Covid, Milano sperimenta una rafforzata attrattività verso i Paesi esteri ma una più debole progressione sul piano nazionale. Da una parte, gli arrivi internazionali, in continua espansione dal 2021, raggiungono i 4,7 milioni nel 2023, superando quelli del 2019 del +3,0%; dall'altra, la componente domestica, pur salendo a 2,9 milioni di visitatori, rimane ancora sotto al 2019 del -16,1%. La crescita del numero di turisti è stimata proseguire anche nel 2024 per tutte le città benchmark e nel quadro previsivo più favorevole Milano conterebbe 8 milioni di arrivi , il +5,2% rispetto al 2023.

Questa seconda angolazione sull’attrattività permette di aggiungere sfumature al quadro di Milano. In positivo, emergono l'incremento continuo dei flussi turistici e la crescente apertura internazionale di Milano in termini di studenti universitari, quest'ultima tuttavia accompagnata dall'ombra del ritmo più lento rispetto ai peer e del calo delle iscrizioni sul fronte nazionale. All’opposto, si contraggono vistosamente gli investimenti diretti esteri, sui minimi dal 2019 per Milano, ma comunque in flessione nella quasi totalità delle città comparate.

La capacità di diventare meta di nuove risorse unita all’abilità di mettere a frutto le esistenti sono tra i fattori alla base dei risultati economici di una città, così come, in senso inverso, la capacità di generare ricchezza e lavoro di un'area urbana influisce sulla sua attrattività. Come ultimo punto di analisi, è dunque importante monitorare la performance economica dei territori.

Il 2023 è un anno ancora connotato da instabilità e incertezza e rispetto al biennio 2021-2022 di recupero e rilancio post-pandemico, la crescita rallenta decisamente in tutte le città benchmark. L’espansione del PIL rimane, comunque, sostenuta a Barcellona (+2,8% annuo) e Amsterdam (+2,2%), meno a Berlino (+1,6%) e Milano (+1,4%), con New York, Monaco e Parigi che si portano sotto al +1%.

Nel confronto con il pre-pandemia, tutte le città si attestano su livelli di ricchezza prodotta maggiori rispetto al 2019, eccetto Parigi che soffre ancora di una distanza del -2,6%. Tra i peer, il quadro è molto variegato nei tempi e nell’intensità della progressione, con Milano che rimane la più performante e, grazie a una ripartenza veloce e robusta nel biennio precedente, a fine 2023 registra un valore aggiunto sopra al pre-Covid del +8,7%. Notevoli sono anche i risultati di Amsterdam (+8,1%) e Berlino (+6,9%), a metà si trovano New York (+4,4%) e Monaco (+2,2%) e, all'estremo inferiore, Barcellona (+1,9%) e Londra (+0,1%).

Con focus sul capoluogo lombardo, la crescita di valore aggiunto del +1,4% annuo nel 2023 sintetizza andamenti differenti tra le diverse parti dell’economia della città. Il traino viene del settore servizi-commercio (+2,6% rispetto al 2022) e ancora dalle costruzioni (+1,3%), mentre il comparto dell'industria arretra del -4,2%. Allungando l’orizzonte temporale al pre-pandemia, a fine scorso anno tutti i comparti superano ampiamente i livelli del 2019: +26,0% le costruzioni, +10,1% i servizi e il commercio, +8,2% l'industria (per quest’ultima incide l’accelerazione del 2021).

La diffusa tenuta economica trova riscontro sul fronte del lavoro. Nel 2023 la disoccupazione si riduce nella maggior parte della città, anche se sale in misura contenuta a Monaco, Londra e Berlino e, marcatamente, solo a San Francisco. A Milano il tasso scende al 4,7% (dal 5,4% di un anno prima), come a Londra e New York, e comparabile anche con Monaco (4,5%) e Chicago (4,2%). Tassi molto elevati, quasi doppi rispetto al capoluogo lombardo, permangono a Barcellona (8,9%) e Berlino (9,1%).

Anche il quadro economico e del lavoro è a contrasti. Il PIL di Milano registra la performance migliore nel confronto con il pre-pandemia, ma questo risultato deriva più dallo slancio nel biennio 2021-22 che dalla crescita recente nel 2023, caratterizzato da un marcato rallentamento sia rispetto al passato sia rispetto ad alcuni peer. Anche la discesa del tasso di disoccupazione sui livelli tra i più bassi del benchmark cela due significati: in positivo si osserva un mercato del lavoro dinamico, in ombra emerge un fattore da monitorare con attenzione a fronte dello squilibrio demografico atteso.

In conclusione, dal focus sul mercato immobiliare commerciale sviluppato in collaborazione con JLL emergono spunti inediti e di rilievo di confronto internazionale. La piazza di Milano è centrale nel quadro nazionale, concentrando oltre un terzo degli investimenti effettuati dagli operatori immobiliari in Italia. Inoltre, è rilevante anche l’apertura ai capitali esteri, tanto che a Milano nell’ultimo decennio la componente ‘cross border’ rappresenta in media il 55% del totale, una delle quote più elevate nel confronto europeo: poco sopra c’è Amsterdam (58%), poi Londra (65%) e Barcellona (70%), viceversa, sotto si trovano Berlino (50%), Parigi e Monaco (37% entrambe).

Nell’interpretare dinamiche recenti e tendenze, si evidenzia che le città benchmark si differenziano in modo considerevole per livello dell’investimento complessivo. Nell’ultimo decennio, in media, New York e Londra hanno attratto investimenti immobiliari rispettivamente per 32,6 e 25,4 miliardi di euro annui, seguite da Tokyo e Parigi con circa 21 miliardi di euro. In una fascia intermedia si collocano San Francisco, con 5,6 miliardi di euro, e Monaco, con 6 miliardi di euro. Più in basso troviamo Milano, i cui 3,1 miliardi la collocano sopra, sebbene di poco, ai 3 miliardi di Amsterdam e agli 1,7 miliardi di Barcellona.

I dati più aggiornati, disponibili fino alla prima metà del 2024, restituiscono il quadro di un mercato ancora raffreddato dall’instabilità geo-politica mondiale e dagli elevati tassi di interesse. A Milano, inoltre, pesano le incertezze normative e procedurali che, da un anno a questa parte, si sono tradotte in un rallentamento nella presentazione di nuove pratiche edilizie e in un congelamento di potenziali operazioni immobiliari.

Più in dettaglio, nel primo semestre del 2024 gli investimenti real estate commerciali a Milano ammontano a quasi 600 milioni di euro, più che ad Amsterdam (400 milioni) e su livelli comparabili con Barcellona (700 milioni) e San Francisco (900 milioni). Su una scala dimensionale decisamente più elevata, si collocano Londra (7,5 miliardi), New York (8,8 miliardi) e Tokyo (10,2 miliardi). In questo periodo, tutte le città peer registrano un marcato calo rispetto alla media semestrale dell’ultimo decennio, calo che a Milano arriva al -55,6%. 

Per composizione, gli uffici sono la principale asset class a Milano (68% del totale), Tokyo (58%) e Londra (41%), mentre ricoprono quote molto ridotte ad Amsterdam (12%) e Chicago (14%). Invece, il Living è rilevante a San Francisco (60%), Amsterdam (45%), New York e Barcellona (33% entrambe); a Milano in questo periodo ha un peso residuale (4%). L’Hospitality è di particolare interesse nelle città a maggiore vocazione turistica, inclusa Milano. 

Il settore uffici è interessato da importanti evoluzioni: la transizione digitale e la accresciuta incidenza del lavoro ibrido spingono le imprese a ripensare la propria domanda di spazi in termini di dimensione e di tipologia. In questo comparto, le città europee presentano dei fondamentali solidi come emerge, tra l’altro, dal confronto dei tassi di sfitto, che non superano il 10% (Milano è al 9%), mentre sale nelle città americane (17% a New York, 34% a San Francisco) su cui incide un minor rientro in ufficio nel post pandemia. Inoltre, a Milano si registra un canone di affitto ‘prime’ degli uffici in crescita e tra i più elevati tra le città europee, ad indicare una attivazione di domanda e offerta vivaci.

Un secondo comparto rilevante per l’area milanese è quello degli immobili industriali e logistici, anch’essi interessati da una profonda riorganizzazione dei modelli di produzione e commercio delle merci. In questo ambito, la grande Milano registra un assorbimento da parte degli operatori nettamente superiore a tutti gli altri territori (oltre 350 mila mq nel primo semestre 2024), ma il confronto evidenzia anche una minore maturità del mercato locale. 

Il mercato immobiliare di Milano è centrale nel quadro nazionale, concentrando oltre un terzo degli investimenti effettuati dagli operatori in Italia ed evidenzia anche una rilevante apertura ai capitali esteri. Tuttavia, il mercato commerciale della città è molto contenuto nei livelli rispetto ai benchmark e risulta comparabile in valore solo ad Amsterdam e Barcellona.

Per quanto attiene le dinamiche degli investimenti, la piazza milanese è raffreddata dall’instabilità geo-politica mondiale e dagli elevati tassi di interesse, in linea con quanto si osserva per i benchmark. A Milano, inoltre, pesano le incertezze normative e procedurali emerse da un anno a questa parte. In questo contesto, il recente ciclo di riduzione dei tassi potrà contribuire ad incoraggiare il ritorno degli investimenti, anche se le aspettative su un minore costo del debito futuro, potrebbero ritardare alcune operazioni.

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